Economie du sol et de l'immobilier II

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课程主页: https://www.coursera.org/learn/economie-sol-immobilier-2

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课程简介

课程名称：土地产权与房地产经济学 II 课程概述：本课程旨在探讨土地价格、房地产价格和建筑使用价格之间的关系。您将了解房地产价格是否可以用来理解土地价格，或反之亦然。此外，我们还将讨论市场操作人员在这些市场上进行的计算。通过本课程，您将更好地理解这些市场之间的联系，并获得对经济机制的深入理解，这对其他领域也可能有帮助。 本课程不要求任何正式的经济学知识，而是建立在第一部分课程《土地产权与房地产经济学 I》中已介绍的基础上。 在此第二课程中，我们将涵盖以下主题： - 发展商的倒计时及其对土地价格的影响 - 发展商和土地开发的总体计算 - 市场的供需关系及其对价格的决定与变化 - 根据城市位置对土地进行差异化 课程大纲： - **模块 7 - 从房地产价格推导土地价格** 本模块将利用一个简单的方程，深入探讨土地价格与房地产价格之间的联系。学习者将能够解释为何不同土地的价格会因其增值潜力而异。 - **模块 8 - 土地价格与房地产价格之间的关系** 重点是理解这两种价格之间的因果关系以及土地准备状态对价格的影响。 - **模块 9 - 土地市场** 探讨土地市场如何运作，了解主要买家的意愿与卖家的要求是如何决定交易价格的。 - **模块 10 - 市场的规范性质量** 分析市场结果的优劣，并讨论公共干预对市场结果的影响。 - **模块 11 - 市场之间的联系** 描述与土地市场相关的其他市场，并显示它们之间的相互影响与联系。 - **模块 12 - 城市经济与模型** 反思经济学对城市和空间的影响，探索经济模型如何帮助理解城市结构与功能。 - **课程总结** 本部分对课程内容进行总结，并强调学习成果。 通过本课程，参与者将具备分析市场动态及其相互关系的能力，为其在土地及房地产领域的进一步学习与实践打下坚实基础。

课程大纲

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Description:Informations sur le contenu du cours, son organisation et le travail attendu des participant-e-s

Name:Module 7 - Prix du terrain à partir du prix de l'immeuble

Description:La deuxième partie du cours est la continuation logique de la première, permettant d'approfondir notre compréhension du marché immobilier et du marché foncier en particulier. Ce premier module va faire plaisir à celles et ceux qui ont trouvé que nous sommes allés trop loin dans la modélisation mathématique. Nous allons en effet nous contenter d'une équation très simple qui lie le prix du terrain au prix du bien immobilier qui peut être réalisé à partir de ce terrain moyennant des travaux de construction. Le lien entre prix immobilier et prix foncier va occuper tout ce premier module et une partie du suivant. Dans le premier cours, chacun était évalué séparément sur la base des revenus que le sol et l'immeuble peuvent obtenir. Or, un terrain prend surtout de la valeur quand il peut être transformé en immeuble. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) Le compte à rebours du promoteur ; (2) La méthode par déduction ; (3) La marge du promoteur ; (4) L'incidence des droits à bâtir sur le prix foncier ; (5) La densité foncière. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer pourquoi un terrain se vend à un prix différent d'un autre au vu des potentiels de valorisation de chacun.

Name:Module 8 - Liens entre prix fonciers et immobiliers

Description:Avec le compte à rebours et sa version affinée de la méthode par déduction, nous disposons d'un modèle simple du calcul du promoteur qui le conduit au prix qu'il ne devrait pas dépasser en achetant le terrain. Ce modèle fait dépendre le prix foncier du prix immobilier. Pourtant, on entend souvent que l'immobilier est cher à tel ou tel endroit parce que le foncier est cher. Alors est-ce le prix immobilier qui détermine le prix foncier ou l'inverse? Tout ce module est consacré à mieux comprendre le lien entre ces deux prix. Il faudra, pour cela, réfléchir à la causalité, à la concurrence entre promoteurs, aux différents degrés de préparation du terrain et aux autres intervenants dans le processus de valorisation du foncier (la chaîne de valeur du foncier) et enfin à la différence entre prix acceptable et prix probable. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) Les liens de causalité entre prix fonciers et prix immobiliers ; (2) L'incidence foncière ; (3) Le principe général du meilleur propriétaire ('best owner') ; (4) La chaîne de valeur du foncier ; (5) La préparation du terrain ; (6) Le développeur. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les prix fonciers sont affectés par les prix immobiliers et de quoi cela dépend. Ils sauront aussi comment préciser l'état de préparation d'un terrain avant d'en estimer le prix et comment intégrer cet état de préparation dans l'estimation.

Name:Module 9 - Marché foncier

Description:Le compte à rebours du promoteur ou un autre calcul analogue détermine le consentement à payer d'un acheteur pour un terrain. Or, le prix auquel se fera la transaction dépend aussi des exigences du propriétaire foncier, son consentement à recevoir. En plus, il n'y généralement pas qu'un seul acheteur potentiel pour un terrain et pas qu'un seul terrain pouvant être acheté. L'ensemble des acheteurs potentiels et des terrains qu'ils peuvent acheter, avec leurs propriétaires, constitue un "marché". Les transactions se font sur le marché, qui peut être virtuel. Comprendre comment fonctionne le marché permet de comprendre la formation des prix et le volume des transactions. Ce module est consacré à cela. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) L'offre ; (2) La demande et la loi de la demande ; (3) Le marché ; (4) L'excédent d'offre et l'excédent de demande ; (5) L'équilibre de marché et sa stabilité ; (6) Le prix et la quantité d'équilibre. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'identifier les déterminants principaux de l'évolution des prix et des quantités échangées sur le marché foncier ou tout autre marché libre, c’est-à-dire non contrôlé par une autorité. Ils/elles sauront prédire les effets sur les prix et quantités de modifications conjoncturelles telles qu'une accélération de la croissance démographique ou des revenus ou la variation de la disponibilité foncière.

Name:Module 10 - Qualités normatives du marché

Description:Le module précédent a montré comment fonctionne un marché, en particulier comment est déterminé le prix par interaction entre l'offre et la demande. Nous étions sur un plan purement "positif", au sens où il s'agissait d'expliquer et de comprendre, sans juger. Pourtant, un équilibre de marché fait des heureux et des déçus, des gagnants et des perdants. Les identifier nous met sur un plan normatif, au sens où il est positif de qualifier un résultat de marché préférable à un autre. Ce module est consacré à cela: se doter des critères pour juger un résultat de marché puis le faire. Nous utiliserons ensuite ces outils pour évaluer des interventions publiques sur le résultat du marché. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) Le surplus des acheteurs, le surplus des vendeurs et le surplus total ; (2) Les variations de surplus ; (3) Les restrictions de prix et les restrictions de quantité ; (4) Les imperfections des marchés ; (5) Les coûts externes ; (6) Les erreurs de jugement ; (7) Les taxes et les subventions. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'apprécier les vertus de l'équilibre du marché libre, mais aussi ses limites. Ils/elles comprendront les grandes catégories d'intervention du régulateur sur les marchés et leurs effets.

Name:Module 11 - Liens entre les marchés

Description:Les deux derniers modules ont été consacrés à comprendre comment fonctionne le marché foncier, en décrivant l’offre de terrains, la demande de terrains, la confrontation de l’offre et de la demande qui détermine le prix et comment tout ceci change dans le temps. Ce modèle du marché permet aussi de comprendre ce qui se passe sur les autres marchés, notamment les marchés qui nous intéressent en rapport avec le marché foncier, à savoir le marché de la construction, le marché immobilier, le marché du logement, et le marché financier. Dans ce module, nous allons décrire brièvement ces marchés apparentés puis surtout montrer comment ils sont liés entre eux. En effet, le prix du terrain qui est établi sur le marché foncier entre dans le prix de revient de la production immobilière sur le marché de la construction. Ce prix de revient a une incidence sur le prix qui va s'établir sur le marché immobilier. Dans l'autre sens, les prix immobiliers affectent les consentements à payer des maîtres d'ouvrage sur le marché de la construction, donc les prix de revient de construction, ce qui va aussi se répercuter sur les prix fonciers. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) La définition des prix et quantités sur les différents marchés composant la chaîne de valeur du foncier ; (2) Les déterminants de l'offre et de la demande sur ces marchés ; (3) Les liens entre marchés, d'amont en aval et retour ; (4) L'acheteur marginal et le vendeur marginal ; (5) La cohérence entre marchés ; (6) La transmission des perturbations entre marchés. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les marchés sont liés entre eux et comment les résultats d'un marché (prix et quantité) affectent ceux des autres marchés.

Name:Module 12 - Économie et modèles de ville

Description:La réflexion économique sur le territoire a évolué en parallèle avec celle sur la ville et sa forme urbaine. Pour présenter leurs interactions, ce module porte sur l’impact de l’économie spatiale sur les modèles de ville, la contribution des approches quantitatives et qualitatives à la modélisation et les stratégies économiques pour étudier les structures profondes de la ville. Les principaux concepts développés dans ce module sont : (1) La ville/économie comme stocks et flux; (2) Trois éléments de la ville : l’enclave, l’armature et l’hétérotopie; (3) Les modèles normatifs de la ville : la ville cosmique, la ville machine et la ville écologique; (4) Les modèles économiques et quantitatifs de la ville; (5) Les approches qualitatives de la ville; (6) Le modèle de la ville complexe. À la fin de ce module, les participant-e-s seront capables de reconnaître les modèles normatifs de la ville, l’influence des modèles économiques et les trois éléments qui caractérisent une compréhension circulatoire de la ville. Ils sauront également les situer dans la forme urbaine « réelle » et comprendre leur possible contribution au succès économique d’un réseau d’espaces publics urbains à multiples étages.

Name:Conclusion de la deuxième partie du cours

Description:

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