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所在平台: Coursera |
课程主页: https://www.coursera.org/learn/economie-sol-immobilier-1
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课程名称：土地产权与房地产经济学I 概述：本课程旨在探讨决定土地和房地产价格的因素，以及这些价格与利率、土地租金和租赁费用之间的关系。它适合没有正式经济学背景的学习者，由一位拥有超过20年房地产经济学基础教学经验的经济学家设计。课程将帮助学生理解市场经济的多种机制，如竞争、价格形成和市场平衡等，同时提供基本的财务分析知识，对希望参与房地产投资、构建房地产项目、评估建筑项目经济可行性的人士尤其有用。 课程内容： - 了解市场参与者（如土地所有者和房地产投资者）的计算方式。 - 理解房地产价格的形成过程，以及与住房市场和公共政策的关联。 第一部分课程内容包括： - 市场套利计算和收益率的决定因素及组成部分。 - 买方的支付意愿。 - 买方之间的竞争对比。 - 土地所有者的视角。 - 不动产的价值计算方法。 建议按照顺序完成本课程的两部分，因为第二部分将会使用第一部分中开发的概念。两个部分的难度相当。 每部分均按周模块结构设计。每个模块含有5到6个视频，讲解一个主题，视频后附有小测验，以检验学习者对视频中概念的理解。测验涉及易于用计算器或电子表格解决的代数和数值计算。课程开始将提供数学运算表，以帮助回顾所需的数学操作。每个模块结束时，均有评估测验，完成前需要成功通过。 课程大纲： 1. **欢迎模块**：介绍课程内容、组织结构及参与者的工作要求。 2. **模块1 - 基本概念**：引入套利、利率与收益率、竞争、平衡、支付意愿、价格和价值等经济基本概念，建立早期的土地价格形成模型。 3. **模块2 - 资本增值与预期**：探讨基金、财富、资本增值及预期等概念，完善土地价格形成模型，考虑可能的价格增长。 4. **模块3 - 其他观点和对比**：分析买方最高出价与卖方最低可接受价等概念，深入探讨各交易方的套利计算。 5. **模块4 - 融资与财务计算**：涉及房地产融资和跨期财务计算，加深对投资的现实理解。 6. **模块5 - 跨期计算**：学习如何进行多个年份的财务计算，并理解房地产收益和价格的时间变化关系。 7. **模块6 - 不动产评估**：评审职业实践中使用的主要评估方法，理解不同评估方法的原理和数据需求。 课程结尾为第一部分总结。通过本课程，学习者将获得基础的房地产经济学分析技能，为未来的投资决策打下坚实的理论基础。
Name:Accueil
Description:Informations sur le contenu du cours, son organisation et le travail attendu des participant-e-s
Name:Module 1 - Premiers concepts
Description:L'objectif de cette première semaine est de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Arbitrage; (2) Taux d'intérêt et taux de rendement, (3) Concurrence; (4) Equilibre; (5) Consentement à payer, (6) Prix et valeur; (7) Modalités de vente (vente aux enchères). Ce sont des concepts fondamentaux de l'analyse économique, qui sont employés dans beaucoup de contextes mais que nous allons utiliser dans le contexte du marché foncier. Ils nous permettront d'aboutir déjà à un premier modèle de la formation des prix fonciers, un modèle simple qui sera affiné dans les leçons suivantes.
Name:Module 2 - Plus-value et anticipations
Description:L'objectif de cette deuxième semaine est mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Fonds et fortune ; (2) Plus-value ; (3) Taux de rendement direct, taux de plus-value et performance ; (4) Anticipations. Ces concepts permettront d'enrichir le modèle de la formation des prix fonciers, puisqu'on va ajouter au modèle la recherche d'une plus-value comme motif d'investissement. Or, prendre en compte dans le calcul l'augmentation possible du prix du terrain oblige à se poser des questions sur les anticipations de prix.
Name:Module 3 - Autres points de vue et confrontation
Description:L'objectif de cette troisième semaine est mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Prix maximum acheteur et prix minimum vendeur (consentement à recevoir) ; (2) Thésaurisation ; (3) Coût d'opportunité ; (4) Frais de transaction ; (5) Prix d'exercice. Après s'être concentrés sur les calculs d'arbitrage de l'investisseur intéressé à acheter un terrain, ce module va explorer les calculs d'arbitrage faits par les autres parties à la transaction: le propriétaire foncier, qui doit accepter de vendre le terrain, et l'usager, qui paie la rente foncière alors qu'il pourrait acheter lui-même le terrain. Cela permettra de confronter ces calculs pour mieux expliquer encore la formation des prix fonciers dans la négociation entre ces parties.
Name:Module 4 - Financement et calculs financiers
Description:L'objectif de cette quatrième semaine est d'aborder le financement immobilier et les calculs financiers inter-temporels. Elle va permettre de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) Fonds propres et fonds étrangers ; (2) Effet de levier du financement ; (3) Coût des fonds ou coût du capital, en particulier le coût moyen pondéré du capital ; (4) Amortissement financier et amortissement comptable ; (5) Dépréciation physique et dépréciation économique ; (6) Revenu immobilier ; (7) Travaux d'entretien et travaux à plus-value ; (8) Actualisation et capitalisation. Ce module permet d'ajouter du réalisme à l'investissement immobilier. Il ne s'agit plus simplement d'un investisseur qui achète un terrain avec ses économies. Dans ce module, l'investisseur combine ses économies avec de l'argent emprunté pour acheter un bien immobilier plus complexe, qui rapporte des revenus mais occasionne aussi des frais, qui se déprécie si on ne l'entretient pas assez, mais dont on peut aussi augmenter la valeur en y mettant les moyens. Enfin, à la fin du module en entamera les calculs financiers sur plusieurs années. La difficulté, c'est que des sommes d'argent obtenues ou dépensées à différentes dates ne sont pas directement comparables. Il serait donc faux de les additionner. Les calculs d'actualisation et de capitalisation permettent de ramener tous ces flux de trésorerie à une seule date.
Name:Module 5 - Calculs intertemporels
Description:L'objectif de cette cinquième semaine est de se donner les moyens de faire des calculs financiers portant sur plusieurs années, alors que jusqu'ici l'arbitrage ne portait que sur une seule année. En effet, celui qui achète un bien immobilier ne prévoit généralement pas de le revendre dans l'année mais plutôt de le conserver sur de nombreuses années. Les placements financiers peuvent aussi porter sur de nombreuses années, mais ils promettent un taux de rendement invariable, alors que les revenus d'un placement immobilier peuvent changer chaque année. Cela va compliquer la comparaison – l'arbitrage – à moins de pouvoir postuler une régularité dans l'évolution des revenus du placement immobilier. Ce module de cours va permettre de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) La convergence de la somme d'une succession infinie de revenus ; (2) L'horizon d'investissement et la valeur terminale d'un bien immobilier ; (3) La spéculation et sa conséquence, la bulle immobilière ; (4) La comparaison entre location et achat. Les revenus immobiliers varient dans le temps et avec eux les prix immobiliers. On va voir la relation entre les deux, afin de comprendre la croissance des prix immobiliers. On va aussi voir que la formule vue dans les toutes premières leçons – prix = revenu divisé par taux d'intérêt – peut refléter à la fois une immense myopie et un horizon infiniment lointain. Dès que l'analyse porte sur de nombreuses années il se pose la question des anticipations. Nous n'allons pas encore voir comment se forment les anticipations mais nous distinguerons entre anticipations rationnelles et irrationnelles et comment ces dernières, combinées à la spéculation, peuvent conduire à une bulle des prix immobiliers. Ce module sera aussi l'occasion de faire intervenir un nouvel acteur, le locataire, qui peut être amené à faire des calculs tout à fait similaires à ceux de l'investisseur lorsqu'il a le choix entre louer un logement ou une autre surface immobilière et l'acheter.
Name:Module 6 - Évaluation immobilière
Description:L'objectif de ce module est de passer en revue les principales méthodes utilisées dans la pratique professionnelle pour évaluer les biens immobiliers. On va se situer dans deux contextes d'évaluation: (1) Assistance à un acheteur potentiel pour déterminer son consentement à payer pour un bien immobilier spécifique. C'est particulièrement important lorsqu'il est invité par le propriétaire de ce bien à lui faire une offre. Dans le cas où le propriétaire affiche un prix, notre client doit déterminer si ce prix lui convient, donc s'il ne dépasse pas son propre consentement à payer. (2) Estimation du prix de marché d'un bien immobilier, donc du prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de vente. Au terme de ce module, les participant-e-s ne seront pas encore capables de procéder à une évaluation immobilière en utilisant les différentes méthodes, mais ils/elles auront compris pourquoi il existe diverses méthodes, sur quels principes elles reposent, quelles sont les données nécessaires pour les appliquer, ce qu'elles permettent de faire et comment on peut les combiner pour aboutir à un consentement à payer/à recevoir ou à une prévision du prix de marché.
Name:Conclusion de la première partie du cours
Description:
Qu'est-ce qui détermine les prix fonciers et les prix immobiliers en général? Comprenez les liens de ces prix avec les taux d'intérêt, les rentes foncières et les loyers. Un cours d'économie pour les personnes qui n'ont aucune connaissance formelle d'économie. Il a été préparé par un économiste rattaché à un institut d'architecture, qui possède une expérience de plus de 20 ans d'enseignement des bases de l'analyse économique, en particulier pour l'immobilier, à des étudiant-e-s qui ne sont pas des économistes. Le cours vous apportera des connaissances économiques vous permettant de comprendre de nombreux mécanismes de nos économies marchandes, comme la concurrence, la formation des prix, les équilibres et déséquilibres. Il fournit aussi des connaissances de base en analyse financière. Il est surtout utile pour qui veut se lancer dans l'investissement immobilier, le montage d'opérations immobilières, l'analyse de faisabilité économique de projets de construction, etc. Il peut même vous aider à préparer l'achat d'une maison ou d'un appartement pour votre propre usage! Le cours "Economie du sol et de l'immobilier" en deux parties vous permettra de comprendre (1) les calculs des acteurs des marchés foncier et immobilier (propriétaires fonciers, investisseurs immobiliers, etc.) (2) comment se forment les prix sur ces marchés, en lien avec le marché du logement et les politiques publiques La première partie introduit les principales méthodes de calcul des valeurs foncières et immobilières. Le cours est illustré d'exemples et de statistiques principalement suisses. Dans ce premier cours (Economie du sol et de l'immobilier I), nous aborderons: • Les calculs d'arbitrage et les déterminants et composantes du taux de rendement • La détermination du consentement à payer des acheteurs • La concurrence entre acheteurs • Le point de vue du propriétaire foncier • Les méthodes de calcul des valeurs immobilières Il est vivement recommandé d'effectuer les deux parties du cours dans l'ordre, puisque la deuxième utilise les concepts développés dans la première. Les deux parties sont de difficulté comparable. Chaque partie est structurée en modules hebdomadaires. Chaque module compte 5 ou 6 vidéos expliquant un thème. Chaque vidéo est suivie d'un quiz permettant de vérifier les concepts de la vidéo. Ces quiz demandent des calculs algébriques et numériques qui peuvent facilement être réalisés avec une calculatrice, mieux encore avec un tableur. Un formulaire est proposé en entrée du cours pour rappeler les opérations mathématiques utilisées dans le cours. Il s'agit principalement de manipuler des équations pour en extraire le terme recherché. A la fin de chaque module, il y a un quiz d'évaluation, qui doit être réussi avant de passer au module suivant. Ce quiz est fait de petits problèmes semblables à ceux qui ont été résolus dans les quiz d'exercice.
